Инвестор, оформивший вид на жительство в Греции через покупку недвижимости, рано или поздно сталкивается с темой наследования — либо как наследник греческого объекта, доставшегося от родственника, либо как владелец, задумывающийся о том, что произойдёт с его собственной греческой недвижимостью после его смерти. В обоих случаях в Греции действуют одни и те же правила: налог на наследство, который зависит не от суммы сделки, а от степени родства между наследодателем и наследником, и отдельная, не связанная с налогом процедура принятия наследства, которую легко с ним перепутать.
1. Два разных процесса: принятие наследства и декларация налога
Наследственное дело в Греции распадается на две независимые процедуры с разными сроками, и смешивать их — частая ошибка.
Принятие или отказ от наследства — гражданско-правовой вопрос. По Гражданскому кодексу Греции наследник, проживающий в Греции, должен принять наследство или отказаться от него в течение четырёх месяцев с момента, когда узнал об открытии наследства; для наследника, проживающего за границей, или если сам наследодатель на момент смерти жил за границей, срок увеличен до двенадцати месяцев. Если срок пропущен и отказ не оформлен, наследство считается принятым автоматически — вместе со всеми долгами наследодателя, а не только с активами.
Декларация налога на наследство — отдельная, налоговая процедура, и её сроки не совпадают с процедурой принятия. По статье 61 Кодекса налогообложения наследств, дарений и родительских предоставлений (закон 2961/2001) декларация подаётся в течение шести месяцев, если наследодатель умер в Греции, и в течение одного года, если он умер за границей или сам наследник на момент смерти проживал за границей. При наличии уважительной причины начальник налоговой инспекции вправе продлить срок ещё до трёх месяцев по заявлению наследника.
Для большинства держателей ВНЖ действует удлинённый срок. Если наследник живёт за пределами Греции — а это типичная ситуация для инвестора, получившего вид на жительство через недвижимость, но сохранившего основное место жительства за рубежом, — у него есть год на декларацию налога и год на решение о принятии или отказе от наследства, а не стандартные четыре-шесть месяцев для резидентов.
2. Налоговые категории и ставки
Налог на наследство в Греции прогрессивный и рассчитывается не от общей стоимости наследства, а отдельно для каждого наследника — и ставка напрямую зависит от того, к какой из трёх категорий родства он относится.
| Категория | Кто относится | Необлагаемый минимум и ставки |
|---|---|---|
| А | Супруг(а), дети, внуки, родители | 0–150 000 € — 0%; 150 001–300 000 € — 1%; 300 001–600 000 € — 5%; свыше 600 000 € — 10% |
| Б | Братья и сёстры, племянники, тести/тёщи, свёкры, прадеды и правнуки | 0–30 000 € — 0%; 30 001–100 000 € — 5%; 100 001–300 000 € — 10%; свыше 300 000 € — 20% |
| В | Дальние родственники и лица без родства | 0–6 000 € — 0%; 6 001–100 000 € — 20%; 100 001–300 000 € — 30%; свыше 300 000 € — 40% |
На практике это значит, что супруг или ребёнок, наследующий квартиру в Афинах стоимостью 400 000 евро, заплатит налог только с части, превышающей 150 000 евро, по ставке 1% до 300 000 евро — то есть около 1 500 евро совокупно. Тот же объект, унаследованный племянником, обойдётся ему заметно дороже, а наследником без родства — дороже всего: ставки категории В доходят до 40%.
3. Дополнительные льготы для супруга и несовершеннолетних детей
Помимо общего необлагаемого минимума категории А (150 000 евро), греческое законодательство предусматривает отдельное, более широкое освобождение: супруг или несовершеннолетний ребёнок наследодателя освобождается от налога на имущество стоимостью до 400 000 евро на каждого такого наследника — это освобождение существует параллельно с общей шкалой категории А.
Отдельно действует льгота по так называемой «первой жилой недвижимости»: необлагаемая стоимость жилья, переходящего по наследству к несовершеннолетнему или не состоящему в браке наследнику, может составлять до 200 000 евро, а к состоящему в браке, разведённому, вдовцу или одинокому родителю, воспитывающему детей, — до 250 000 евро, с увеличением на 25 000–30 000 евро на каждого ребёнка.
Льгота по первому жилью работает только при соблюдении жёстких условий: наследник не должен иметь права собственности, узуфрукта или проживания в другом жилье в Греции, обязан сохранить объект в собственности не менее пяти лет, а для супруга дополнительно действует условие о пятилетнем совместном проживании с наследодателем до его смерти. На практике эти условия рассчитаны на тех, кто реально проживает в Греции, и чаще всего не подходят наследнику-нерезиденту, который держит объект как инвестицию, а не как единственное жильё.
4. Как оформляется наследование недвижимости на практике
Формальное принятие наследства, включающего недвижимость, требует нотариального акта — это стандартный способ оформления прав на греческую недвижимость в порядке наследования. Нотариус обычно запрашивает:
- Свидетельство о смерти наследодателя
- Справку о составе семьи и степени родства из муниципального органа
- Завещание (если оно есть) и акт о его официальной публикации
- Правоустанавливающие документы на объект и выписку из реестра недвижимости (кадастра)
- Справки по налогу ЕНФИА за предыдущие годы владения объектом
- Греческий налоговый номер (АФМ) наследника — если его ещё нет, оформляется отдельно до подачи декларации
Наследнику-нерезиденту, как правило, необходимо назначить налогового представителя в Греции — уполномоченное лицо, которое взаимодействует с налоговой службой от его имени, аналогично требованию, действующему при продаже недвижимости нерезидентом. После оформления нотариального акта права наследника обязательно регистрируются в кадастре — без этой регистрации наследник не считается собственником для целей дальнейшей продажи или иной сделки с объектом.
С 1 ноября 2025 года процедура публикации завещаний изменилась: законом 5221/2025 эта функция передана от судов нотариусам, а все завещания регистрируются в новом централизованном Реестре завещаний. Для наследственных дел, открытых до этой даты, продолжает действовать прежний порядок через суд первой инстанции — если наследственное дело уже было начато раньше, стоит уточнить у нотариуса, какой порядок применяется именно к нему.
Если у наследника нет греческого гражданства и документы о родстве или завещание составлены за пределами Греции, им, как правило, требуется апостиль и перевод на греческий язык — эта часть процедуры подробно разобрана в отдельном материале о легализации документов для заявителя из СНГ.
Апостиль и легализация документов — чек-лист
5. Оплата налога: рассрочка и скидка за единовременный платёж
Начисленный налог на наследство не обязательно платить сразу. Закон позволяет разбить сумму на двенадцать равных двухмесячных платежей (до двадцати четырёх — для несовершеннолетних наследников), при этом минимальный размер каждого платежа — 500 евро. Если наследник оплачивает всю сумму единовременно в срок первого платежа, ему предоставляется скидка 5% от начисленного налога.
6. Что будет со статусом ВНЖ
Здесь важно различать две разные ситуации, которые часто путают.
Действующий держатель ВНЖ наследует другую недвижимость в Греции. Само по себе получение наследства никак не затрагивает уже оформленный вид на жительство: статус держателя держится на том объекте (или объектах), который изначально был заявлен как квалифицирующая инвестиция, а унаследованная недвижимость — отдельный актив, который к визовому делу не привязан. Налоговые обязательства по нему возникают и исполняются независимо от иммиграционного статуса. Другой вопрос — стоит ли оформлять унаследованный объект на себя как физическое лицо или через компанию, если инвестор уже владеет недвижимостью в Греции в другой структуре: это решение влияет на будущее налогообложение, и разобрано отдельно.
Покупка недвижимости через компанию или на физлицо: что выгоднее
Вид на жительство инвестора не передаётся наследникам автоматически вместе с объектом. Разрешение на проживание — это персональный административный статус, а не актив, который переходит по наследству вместе с правом собственности. Если держатель ВНЖ, на чьём имени была оформлена квалифицирующая инвестиция, умирает, члены семьи, уже имевшие собственные разрешения как его иждивенцы, и их дальнейший статус — отдельный иммиграционный вопрос, который стоит обсуждать с миграционным юристом индивидуально, поскольку публичные источники не описывают эту ситуацию детально. Наследник, не имевший собственного ВНЖ, в свою очередь, может претендовать на оформление собственной золотой визы, если унаследованный объект по стоимости соответствует порогу инвестиций, действующему для его зоны (400 000 или 800 000 евро), и заявитель проходит проверку due diligence — то есть унаследованная недвижимость в этом случае может сама стать основанием для нового, самостоятельного вида на жительство, а не продолжением старого.
Если в планах инвестора — изменение состава семьи, участвующей в визовом деле, параллельно с наследственными вопросами, этот процесс описан в отдельном материале о воссоединении семьи.
Воссоединение семьи: как добавить супруга, детей и родителей к ВНЖ
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Грецией и Россией не действует с 2023 года. Даже если наследство облагается налогом в Греции по описанным выше правилам, обязанность декларировать унаследованное имущество может также возникать по месту налогового резидентства наследника — это определяется законодательством страны резидентства, а не греческими правилами, и эти два налоговых обязательства не взаимозачитываются автоматически.
Что это значит на практике
Наследование недвижимости в Греции — это две параллельные процедуры с разными сроками: принятие или отказ от наследства (четыре месяца для резидентов, год для тех, кто живёт за границей) и декларация налога (шесть месяцев и год соответственно, с возможностью продления на три месяца). Сам налог зависит от степени родства: для супруга, детей и родителей эффективная ставка редко превышает несколько процентов благодаря необлагаемому минимуму в 150 000 евро и дополнительной льготе до 400 000 евро, тогда как для дальних родственников и посторонних лиц ставки доходят до 40%. Наследование не затрагивает уже оформленный ВНЖ инвестора, но и не передаёт его статус наследникам автоматически — это отдельный процесс, который для каждой семьи стоит обсуждать индивидуально, особенно если среди наследников есть те, кто ещё не имеет собственного разрешения на проживание в Греции.
