«Оформить на себя или через компанию» — вопрос, который раньше решался почти исключительно соображениями конфиденциальности и наследственного планирования. В сентябре 2026 года он неожиданно получил вполне конкретную денежную цену: Греция объявила о повышении налога на переход права с 3% до 15% для покупателей — физических лиц из стран вне ЕС и ЕЭЗ, при этом компании из-под действия новой ставки выведены полностью. На объекте за 400 000 евро разница между 3% и 15% — это 48 000 евро, то есть больше, чем стоит содержать компанию-держателя следующие десять лет. Но выбор структуры владения — это не только цена входа. Дальше идут ежегодный налог на недвижимость, налог при сдаче в аренду и, наконец, налог при продаже — и по каждому из этих пунктов ответ в Греции, на Кипре и в Испании свой.
Греция: с июля 2027 года выбор структуры становится вопросом на десятки тысяч евро
Сегодня налог на переход права (foros metabivasis) составляет 3% от налоговой стоимости объекта и уплачивается покупателем — независимо от того, оформляется сделка на физическое лицо или на компанию. Это должно измениться: 5 сентября 2026 года на открытии 90-й Международной выставки в Салониках премьер-министр Кириакос Мицотакис анонсировал повышение этой ставки до 15%, а замминистра национальной экономики и финансов Димитрис Маркопулос уточнил условия применения. Мера коснётся покупки жилой недвижимости физическими лицами — гражданами стран вне ЕС и ЕЭЗ, не имеющими статуса долгосрочного резидента; этнические греки (омогенис) и долгосрочные резиденты из-под действия новой ставки выведены. Вступление в силу назначено на 1 июля 2027 года — с запасом в десять месяцев, чтобы уже начатые сделки успели закрыться по действующей ставке.
Ключевой для этой статьи момент: компании и юридические лица полностью исключены из-под действия повышенной ставки — они продолжат платить стандартные 3%, кем бы ни был их конечный бенефициар. Программа Golden Visa через покупку объекта прямо разрешает оформление через юридическое лицо с головным офисом в Греции или другой стране ЕС при условии, что инвестор владеет 100% долей или акций такой компании (ст. 20B закона 4251/2014 с изменениями); использовать объект как офис или филиал самой компании при этом нельзя. Единственная категория с открытым вопросом — это инвестиции по €250 000 через смену назначения объекта с коммерческого на жилое: участники рынка ждут разъяснений, будет ли к моменту сделки такой объект считаться уже «жилым» для целей нового налога, и просят для этой категории отдельное исключение или промежуточную ставку.
Пока это анонс, а не закон. На момент написания статьи мера объявлена на политическом уровне и должна пройти оформление в виде законопроекта до вступления в силу 1 июля 2027 года. Итоговый текст может отличаться в деталях — в первую очередь по категории конверсионных объектов Golden Visa за €250 000. Перед сделкой, особенно с покупателем из страны вне ЕС, стоит уточнять актуальную редакцию у греческого юриста.
Ежегодный налог ENFIA тоже считается по-разному. Основная часть налога — по каждому объекту отдельно — рассчитывается одинаково для физлиц и компаний. А вот дополнительный налог отличается: у физических лиц он прогрессивный (0,1–1%) и начисляется только на часть кадастровой стоимости всех объектов в Греции, превышающую 250 000 евро; у юридических лиц — это плоская ставка 5,5‰ (0,55%) от полной оценочной стоимости без необлагаемого минимума. Отдельно существует ещё и специальный налог на недвижимость для юрлиц (SRET) — 15% годовых от стоимости объекта, направленный против непрозрачного корпоративного владения. От него освобождены греческие и европейские компании, которые раскрывают конечных бенефициаров — физических лиц с греческим налоговым номером (АФМ); для стопроцентно принадлежащей инвестору компании под Golden Visa это освобождение, как правило, доступно, но требует подачи и последующего подтверждения раскрытия, а не действует автоматически.
| Параметр | Физическое лицо | Компания |
|---|---|---|
| Налог на переход права сегодня | 3% | 3% |
| Налог на переход права с 1 июля 2027 года (для граждан стран вне ЕС/ЕЭЗ) | 15% | 3% |
| Дополнительный ENFIA | 0,1–1% сверх 250 000 € совокупной стоимости | 0,55% от полной стоимости, без порога |
| Специальный налог 15% на непрозрачных владельцев | Не применяется | Применяется, если бенефициары не раскрыты |
Кипр: разница не в ежегодном налоге на владение, а в НДС на входе и налоге при выходе
На Кипре ежегодного налога на владение недвижимостью не существует вовсе — прежний Immovable Property Tax отменён ещё в 2017 году, и здесь структура владения не создаёт разницы в принципе. Разница начинается раньше, на этапе покупки. Стандартная ставка НДС на новостройки — 19%, но для основного и постоянного места жительства первые 130 м² облагаются по льготной ставке 5% (закон 42(I)/2023, при цене не выше 350 000 евро за эту часть и общей стоимости сделки не выше 475 000 евро). Льгота рассчитана на физическое лицо, которое будет реально проживать в объекте, — компания, покупающая тот же объект под сдачу в аренду или как инвестиционный актив, под неё не подпадает и платит полные 19%. При покупке вторичного жилья НДС не начисляется вовсе, а вместо него — пошлина за регистрацию в Земельном кадастре 3–8% (при отсутствии НДС ставка снижается вдвое), одинаковая для обоих типов покупателя.
Доход от сдачи в аренду облагается по-разному. Физическое лицо платит подоходный налог по прогрессивной шкале до 35% с учётом необлагаемого минимума и личных вычетов. Кипрская компания с 1 января 2026 года платит плоский корпоративный налог 15% с чистой прибыли — ставка выросла с 12,5% в рамках налоговой реформы Кипра 2026 года, приводящей местное законодательство в соответствие с глобальным минимальным налогом ОЭСР. При этом извлечение прибыли в виде дивидендов добавляет ещё один слой: специальный оборонный взнос (SDC) — 5% для налоговых резидентов Кипра с домицилием (ставка снижена с 17% той же реформой) и 0% для резидентов без домицилия, каким в первые 17 лет кипрского налогового резидентства обычно остаётся держатель ПМЖ по инвестиционной программе.
Гербовый сбор — больше не статья расходов ни для кого. С 1 января 2026 года на Кипре отменён гербовый сбор на договоры купли-продажи и доверенности, а с 2024 года — ежегодный госсбор в 350 евро на компании. Оба изменения касаются в равной степени физлиц и юрлиц, так что на разницу между ними не влияют.
При продаже разница снова появляется — и не в пользу компании. Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) на Кипре — фиксированные 20%, и с 2026 года он применяется не только к прямой продаже объекта, но и к продаже акций компании, если не менее 20% стоимости этих акций формирует кипрская недвижимость (порог снижен с прежних 50%). Раньше через продажу акций компании-держателя вместо самого объекта можно было претендовать на более мягкий налоговый режим — реформа 2026 года этот манёвр фактически закрыла. К этому стоит добавить и постоянные расходы: обязательный бухгалтерский учёт, ежегодную отчётность и аудит — как правило, несколько тысяч евро в год, которых нет у владельца-физлица.
| Параметр | Физическое лицо | Компания |
|---|---|---|
| Ежегодный налог на владение | Отсутствует | Отсутствует |
| НДС на новостройку для основного жилья | 5% (первые 130 м²) | 19% (льгота не действует) |
| Налог на доход от аренды | До 35% прогрессивно | 15% корпоративный + 0–5% SDC при дивидендах |
| Налог при продаже (объект или «недвижимые» акции) | 20% CGT | 20% CGT — с 2026 года и на акции от 20% стоимости в недвижимости |
Испания: компания выгодна для портфеля, но не для собственного дома
Испанская Golden Visa через недвижимость закрыта с 3 апреля 2025 года, но вопрос структуры владения по-прежнему актуален для держателей визы цифрового кочевника, non-lucrative visa и просто для тех, кто покупает недвижимость без привязки к статусу. На этапе покупки разницы нет: НДС 10% плюс гербовый сбор (AJD) около 1–1,5% на новостройку или региональный налог на переход права (ITP), обычно в диапазоне 6–11% на вторичное жильё, платятся одинаково независимо от типа покупателя.
А вот для объекта, который семья собирается занимать сама, покупка через испанскую компанию — известная налоговая ловушка. Раз владелец бизнеса пользуется активом компании лично, испанское налоговое законодательство расценивает это как сделку между связанными сторонами (operación vinculada): компания обязана выставить акционеру арендную плату по рыночной ставке, и эта сумма облагается дважды — сначала налогом на прибыль компании (Impuesto de Sociedades) по ставке 25%, затем ещё раз как доход самого акционера. Для единственного дома для собственного проживания прямая покупка на физлицо этого двойного налогообложения просто не создаёт.
Офшорная компания добавляет отдельный ежегодный налог, а не убирает его. Владение испанской недвижимостью через акции иностранной (неиспанской) компании обычно выводит объект из-под испанского налога на имущество (Patrimonio) — нерезидент облагается только по активам, физически находящимся в Испании, а акции иностранного юрлица таковыми не считаются. Но если эта иностранная компания зарегистрирована в юрисдикции, которую Испания относит к офшорным (несотрудничающим), вступает в силу отдельный специальный налог — Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles (ст. 40 Закона о налоге на доходы нерезидентов): 3% от кадастровой стоимости объекта ежегодно, именно чтобы закрыть эту лазейку. На компании из обычных, сотрудничающих юрисдикций, включая другие страны ЕС, этот налог не распространяется.
Для объекта под сдачу в аренду расклад иной. Владелец-нерезидент физлицо платит налог на доходы нерезидентов по ставке 19% (резиденты ЕС/ЕЭЗ, с вычетом расходов) или 24% (остальные, без вычетов) с дохода от аренды. Испанская компания платит 25% налога на прибыль с чистого дохода, а при распределении прибыли в виде дивидендов нерезиденту добавляется налог у источника — как правило 19% по внутренним нормам, часто ниже по соглашению об избежании двойного налогообложения. Для одного объекта под сдачу личное владение почти всегда легче по налогам; компания начинает окупаться, когда инвестор формирует портфель из нескольких объектов — там вычет расходов на уровне компании, перенос убытков на будущие периоды и вопросы наследственного планирования постепенно перевешивают лишний слой налога при выходе прибыли.
| Параметр | Физическое лицо | Компания (испанская) |
|---|---|---|
| Покупка для проживания семьи | Без дополнительного налога | Operación vinculada — двойное налогообложение рыночной аренды |
| Налог на имущество (Patrimonio) | Применяется, минимум 700 000 € | Испанская компания не платит Patrimonio напрямую |
| Доход от аренды | 19% (ЕС/ЕЭЗ) / 24% (прочие) | 25% на прибыль + налог у источника при дивидендах |
Что это значит на практике
Для одного объекта под собственное проживание во всех трёх странах проще и дешевле оформление на физическое лицо: в Испании компания создаёт двойное налогообложение через operación vinculada, на Кипре лишает права на льготный НДС 5%, в Греции добавляет плоский дополнительный ENFIA без необлагаемого минимума. Компания начинает реально экономить в узких, но денежно значимых случаях: в Греции — для покупателей из стран вне ЕС после 1 июля 2027 года, если удастся сохранить 3% вместо 15% (при условии, что программа Golden Visa для таких структур не изменится дополнительно); на Кипре и в Испании — при формировании портфеля из нескольких объектов под сдачу в аренду, где вычет расходов, перенос убытков и вопросы наследования перевешивают стоимость бухгалтерии и лишний слой налога на дивиденды. Решение о структуре имеет смысл принимать до сделки, а не после: последующая передача уже купленного объекта из физлица в компанию — это, как правило, новая облагаемая сделка со своим налогом на переход права, а не техническая формальность. Учитывая, что именно греческие правила сейчас находятся в процессе изменения, перед конкретной сделкой стоит свериться с местным юристом по актуальной редакции закона.
