Инвестор, купивший недвижимость в Греции ради Golden Visa или просто как актив, рано или поздно задаётся вопросом: сколько он заплатит государству в момент продажи. Долгое время ответ был простым — ничего, потому что налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Греции заморожен ещё с середины 2010-х годов и регулярно продлевается законодателем. Но мораторий — не отмена налога, а временная приостановка действия нормы, и у нерезидента, планирующего сделку, есть смысл понимать правила на случай, если приостановка закончится именно в год его продажи.
Подробнее о программе Золотой визы Греции
1. Текущий статус: мораторий действует до 31 декабря 2026 года
Законом 5162/2024 (статья 90) продлено приостановление действия статьи 41 Налогового кодекса Греции (Кодекса налогообложения доходов), которая вводит налог на доход от прироста капитала при переходе права собственности на недвижимость. Приостановка действует на всей территории страны, без привязки к сумме сделки, возрасту или гражданству продавца, и подтверждена, в частности, на официальном портале жилищной политики Греции (stegasi.gov.gr).
Это значит, что по состоянию на октябрь 2026 года физическое лицо — включая нерезидента — продающее недвижимость в Греции дороже, чем покупало, не платит налог на эту разницу в Греции. Мораторий действует без перерыва уже более десяти лет: он вводился как временная мера ещё в середине 2010-х и с тех пор продлевался законодателем ежегодно или на более длительный срок, вплоть до нынешней даты истечения — 31 декабря 2026 года.
Решения о 2027 годе пока нет. На момент публикации официального продления моратория на 2027 год принято не было — профильные обозреватели ожидают, что вопрос будет решаться в рамках обсуждения бюджета на 2027 год, которое традиционно проходит в конце года. С учётом истории ежегодных продлений с середины 2010-х вероятность очередного продления высокая, но не гарантированная — сделку, которая по срокам может «перейти» через новогоднюю границу, стоит планировать с запасом.
2. Что произойдёт, если мораторий закончится
Если действие статьи 41 Налогового кодекса возобновится, ставка для физических лиц составит 15% от прироста капитала — разницы между ценой продажи и ценой приобретения объекта. При этом база для расчёта — не просто арифметическая разница сумм в договорах: цена приобретения корректируется на коэффициент инфляции за период владения, который ежегодно публикует Министерство финансов Греции, а сам налоговый механизм предусматривает снижающие коэффициенты в зависимости от срока владения объектом — чем дольше инвестор держит недвижимость, тем ниже эффективная налоговая нагрузка на прирост.
Точные коэффициенты и пороговые значения по годам владения устанавливаются отдельными актами и могут уточняться ко времени, когда мораторий фактически перестанет действовать. Поскольку на практике норма не применяется уже больше десяти лет, перед сделкой, которая может попасть в период после отмены моратория, стоит запросить актуальный расчёт у греческого налогового консультанта, а не ориентироваться на цифры из публикаций прошлых лет.
3. Физические лица и компании — разные правила уже сейчас
Мораторий распространяется только на физических лиц. Юридические лица в льготу не попадают: прибыль от продажи недвижимости у компании включается в её обычный налогооблагаемый доход и облагается по ставке корпоративного налога — 22%, независимо от того, действует мораторий для частных продавцов или нет. Это касается и иностранных компаний, владеющих греческой недвижимостью через структуру, зарегистрированную за рубежом, если объект находится в Греции.
| Продавец | Статус на октябрь 2026 года |
|---|---|
| Физическое лицо-резидент Греции | Налог не взимается — действует мораторий до 31.12.2026 |
| Физическое лицо-нерезидент | Налог не взимается — мораторий не делает различий по резидентству |
| Юридическое лицо (греческое или иностранное) | Прибыль облагается в составе налогооблагаемого дохода по ставке 22% — мораторий не применяется |
Поэтому выбор формы владения — на физлицо или через компанию — напрямую влияет на налогообложение будущей продажи, а не только на налог при покупке и владении. Подробнее о том, как эта разница работает на всех этапах сделки, — в отдельном материале о покупке недвижимости через компанию.
Покупка недвижимости через компанию или на физлицо: что выгоднее
4. Риск переквалификации: когда продажа перестаёт быть частной сделкой
Освобождение, которое даёт мораторий, рассчитано на частные, разовые продажи имущества, а не на систематическую коммерческую деятельность. Если физическое лицо совершает три и более сделки по продаже недвижимости в течение двух лет, греческая налоговая служба вправе переквалифицировать эту деятельность как предпринимательскую — и тогда доход облагается не по льготному режиму для частных лиц, а по прогрессивной шкале налога на доходы физических лиц, ставки которой составляют от 9% до 44% в зависимости от суммы годового дохода.
Правило касается не только мошеннических схем. Инвестор, который за два года продаёт квартиру в Афинах, долю в наследственном доме на острове и инвестиционный объект, купленный под Golden Visa, формально попадает под то же правило «трёх сделок», что и профессиональный перепродавец недвижимости. Если в планах несколько сделок подряд, стоит заранее обсудить последовательность продаж с греческим налоговым консультантом.
5. Что нужно нерезиденту на практике
Освобождение от налога на прирост капитала не отменяет базовых формальностей, обязательных для любого нерезидента, продающего недвижимость в Греции:
- Греческий налоговый номер (АФМ) — обязателен для продавца-нерезидента, оформляется заранее, обычно ещё на этапе покупки объекта
- Налоговый представитель в Греции — нерезиденту, как правило, необходимо назначить уполномоченное лицо или лицензированного налогового представителя, который взаимодействует с налоговой службой от его имени
- Декларация по сделке — переход права собственности декларируется через соответствующую электронную систему налоговой службы до подписания нотариального акта купли-продажи
- Налог на переход права собственности у покупателя — не путать с налогом на прирост капитала: это отдельный налог (3,09%), который платит покупатель, а не продавец
Если проданный объект был основанием для вида на жительство инвестора, продажа сама по себе может повлиять на статус ВНЖ — это отдельный вопрос, не связанный с налогообложением, и он разобран в материале о продаже недвижимости после получения ВНЖ.
Можно ли продать недвижимость после получения ВНЖ
Соглашения об избежании двойного налогообложения между Грецией и Россией не действует с 2023 года. Даже если в Греции сделка освобождена от налога по мораторию, доход от продажи зарубежной недвижимости может подлежать декларированию и налогообложению по месту налогового резидентства продавца — это определяется законодательством страны резидентства, а не греческими правилами.
Что это значит на практике
На сегодняшний день — 2 октября 2026 года — нерезидент, продающий недвижимость в Греции как физическое лицо, не платит в Греции налог на прирост капитала независимо от того, насколько выросла цена объекта с момента покупки. Это действует до 31 декабря 2026 года, решения о 2027 годе ещё нет, а для компаний льгота не действовала никогда — прибыль облагается по ставке 22% уже сейчас. Единственный практический риск для частного продавца — попасть под правило «трёх сделок за два года» и лишиться льготного режима из-за формальной переквалификации в предпринимательскую деятельность. Перед любой сделкой, особенно если продажа происходит ближе к концу 2026 года или затрагивает несколько объектов сразу, имеет смысл свериться с греческим налоговым консультантом по актуальному на тот момент статусу моратория.
