Инвестор, купивший недвижимость на Кипре ради ВНЖ или как актив, рано или поздно задаётся тем же вопросом, что и его коллега в Греции: сколько придётся отдать государству при продаже. Но ответ здесь устроен иначе. В Греции налог на прирост капитала заморожен мораторием, который регулярно продлевается. На Кипре такого моратория никогда не было — налог в размере 20% действует без перерыва с 1980 года, и резидентство продавца на это никак не влияет: кипрский закон облагает прибыль по месту нахождения объекта, а не по месту налогового резидентства владельца. Изменилось другое — с 1 января 2026 года выросли необлагаемые пороги, в рамках которых часть прибыли освобождается от этого налога.
Подробнее о программе ВНЖ Кипра через недвижимость
1. Ставка 20% — одна для всех, независимо от резидентства
Закон о налоге на прирост капитала 1980 года (52/1980) устанавливает единую ставку 20% на прибыль от продажи недвижимого имущества, находящегося на Кипре, а также от продажи акций компаний, значительная часть активов которых — кипрская недвижимость. Принцип простой: раз актив физически находится на Кипре, прибыль от его продажи облагается на Кипре — независимо от того, где продавец платит подоходный налог как физическое лицо.
Налоговая реформа, принятая Палатой представителей 22 декабря 2025 года и вступившая в силу 1 января 2026 года, затронула и правила для непрямых продаж: порог, при котором компания считается «имущественной» (property-rich) для целей этого налога, снижен с 50% до 20% — то есть продажа долей в компании-владельце кипрской недвижимости облагается налогом на прирост капитала уже при гораздо меньшей доле недвижимости в активах компании, а оценка для расчёта налога теперь должна отражать реальную рыночную стоимость, а не номинальную цену сделки.
2. Реформа 2026 года: необлагаемые пороги выросли почти вдвое
Главное изменение для частных продавцов — повышение так называемых пожизненных (lifetime) необлагаемых порогов. Это не вычет на каждую сделку, а общий лимит, который человек может использовать один раз за всю жизнь, распределив его на одну или несколько продаж, пока лимит не будет исчерпан.
| Вид освобождения | До 1 января 2026 | С 1 января 2026 |
|---|---|---|
| Продажа основного жилья (от 5 лет проживания) | 85 430 € | 150 000 € |
| Общее освобождение (прочая недвижимость) | 17 086 € | 30 000 € |
| Продажа сельскохозяйственной земли фермером | 25 629 € | 50 000 € |
Повышенный порог для основного жилья нерезиденту обычно не подходит. Льгота в 150 000 евро требует, чтобы проданный объект был основным местом постоянного проживания продавца не менее пяти лет. Инвестиционная квартира, купленная под ВНЖ и сдаваемая в аренду или используемая как дом для отпуска, под это определение, как правило, не подпадает — для неё применяется общее освобождение в 30 000 евро.
3. Как считается налогооблагаемая прибыль
20% взимаются не с полной суммы сделки, а с рассчитанной налогооблагаемой прибыли, и путь от цены продажи до этой суммы включает несколько шагов. Цена приобретения индексируется на коэффициент инфляции за период владения — эти коэффициенты ежегодно публикует Налоговый департамент Кипра. Из результата вычитаются документально подтверждённые расходы: цена покупки, расходы на оформление и юридическое сопровождение, затраты на улучшение объекта (при наличии счетов и договоров), комиссия агента по продаже. Затем применяется доступный необлагаемый порог из таблицы выше — и только оставшаяся сумма облагается по ставке 20%.
Для объектов, купленных до 1 января 1980 года, вместо цены приобретения используется рыночная стоимость объекта по состоянию на эту дату — но для подавляющего большинства нынешних покупателей недвижимости под ВНЖ этот случай не актуален.
Расходы на улучшение объекта принимаются в расчёт только при наличии подтверждающих документов — счетов, договоров подряда, платёжных поручений. Неподтверждённые воспоминания о сделанном ремонте налоговый орган в расчёт не возьмёт, поэтому имеет смысл собирать и сохранять такие документы на протяжении всего владения объектом, а не искать их перед самой сделкой.
4. Сбор 0,4% — отдельный платёж, не часть налога на прирост капитала
Помимо собственно налога на прирост капитала, при продаже недвижимости на Кипре взимается отдельный сбор в размере 0,4% от стоимости сделки по оценке Департамента земель и обмеров. Он пополняет Фонд равного распределения бремени (компенсации для перемещённых лиц) и действует независимо от того, попадает ли продавец под необлагаемый порог по налогу на прирост капитала: исключения предусмотрены только для реструктуризации кредитов и реорганизации компаний и к обычной продаже на открытом рынке не применяются.
5. Что нужно нерезиденту на практике
Кипрское законодательство не требует личного присутствия нерезидента на Кипре для продажи объекта, но без нескольких процедурных шагов сделка не закроется:
- Налоговый идентификационный код (TIC) — обязателен для продавца-нерезидента, оформляется через портал Налогового департамента «Tax For All» по копии документа, подтверждающего налоговый номер в стране проживания, фото и пояснительному письму; занимает обычно от одного до семи рабочих дней
- Налоговое свидетельство по форме N.313 — документ Земельного кадастра, заверенный налоговым органом, подтверждающий, что налог на прирост капитала и сбор 0,4% урегулированы; без него переход права собственности в Земельном кадастре не зарегистрируют
- Доверенность — позволяет провести сделку удалённо через уполномоченного представителя, без личного присутствия продавца на Кипре; важно, чтобы доверенность прямо включала полномочия на взаимодействие с налоговым органом
- Срок декларирования — по сложившейся практике налоговых консультантов, декларация по сделке подаётся и налог уплачивается в течение месяца после продажи; с 1 января 2026 года за просрочку действуют штрафы, по оценке профильных юридических компаний — в диапазоне от 250 до 2 000 евро
Если проданный объект был основанием для вида на жительство инвестора, сама продажа может повлиять на статус ВНЖ — это отдельный вопрос, не связанный с налогообложением. Условия, при которых можно сдавать кипрскую недвижимость в аренду, уже находясь в статусе ВНЖ, разобраны в отдельном материале.
Аренда недвижимости на Кипре после получения ВНЖ
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Кипром и Россией формально не расторгнуто, но указом президента России от 8 августа 2023 года № 585 приостановлено действие его ключевых статей — в том числе касающихся налогообложения доходов от недвижимого имущества и прироста капитала. На практике это означает, что даже после уплаты 20% на Кипре доход от продажи объекта может подлежать отдельному декларированию и налогообложению по месту налогового резидентства продавца — по внутренним правилам этой страны, без учёта зачёта по соглашению.
Что это значит на практике
На сегодняшний день — 2 октября 2026 года — нерезидент, продающий недвижимость на Кипре, платит 20% с налогооблагаемой прибыли так же, как и резидент: освобождений по признаку резидентства закон не предусматривает. С начала 2026 года часть этой прибыли можно вывести из-под налога за счёт выросших необлагаемых порогов — до 30 000 евро по общему правилу или до 150 000 евро для основного жилья при соблюдении условия о пятилетнем проживании. Отдельно от налога уплачивается сбор 0,4% от суммы сделки. Для самой продажи нерезиденту потребуются налоговый код, доверенность на представителя и налоговое свидетельство по форме N.313 — без него Земельный кадастр не зарегистрирует переход права собственности. Перед сделкой имеет смысл свериться с кипрским налоговым консультантом по точному расчёту индексации и доступного остатка необлагаемого порога.
