Постоянный вид на жительство Кипра по Правилу 6(2) не требует постоянно жить в купленной квартире — достаточно приезжать на остров не реже одного раза в два года, чтобы не потерять статус. Из этого логично вытекает следующий вопрос: а можно ли сдавать такой объект в аренду, пока сам держатель ВНЖ живёт и работает за пределами Кипра? Разбираем правила, налоги и реальную доходность.
Объекты на Кипре с потенциалом арендного дохода
ВНЖ Кипра и аренда: что разрешено
В отличие от программы Golden Visa в Греции, Правило 6(2) в Кипре не запрещает сдавать в аренду объект, купленный для получения статуса. Прямого запрета на аренду в тексте регламента нет — при этом важно сохранять сам факт инвестиции (объект нельзя продать без замены на другой, отвечающий требованиям программы) и подтверждать при необходимости, что у держателя ВНЖ есть жильё на острове.
Ключевые условия для сохранения статуса по Правилу 6(2) — не трудоустраиваться на Кипре (кроме должности директора собственной компании), подтверждать стабильный годовой доход из-за рубежа от €50 000 на основного заявителя (плюс €15 000 на супруга и €10 000 на каждого несовершеннолетнего ребёнка) и посещать остров не реже раза в два года. Требования о постоянном проживании именно в купленной квартире регламент не содержит, поэтому на практике многие держатели статуса сдают объект в аренду, пока сами бывают на Кипре периодически.
Долгосрочная и краткосрочная аренда
Кипрское законодательство, в отличие от греческой программы Golden Visa, не ограничивает участников программы форматом аренды — доступны оба варианта.
- Долгосрочная аренда (от 1 года) — стабильный доход без сезонных колебаний, минимум операционных расходов, высокий спрос в Лимасоле среди корпоративных арендаторов и экспатов
- Краткосрочная аренда (посуточно, через Airbnb, Booking.com и аналоги) — выше потенциальная доходность в туристический сезон, но требует регистрации объекта и активного управления заполняемостью
Лицензирование краткосрочной аренды
Сдавать объект посуточно можно легально только после регистрации в реестре самообслуживаемого туристического жилья при Заместителе министра туризма Кипра. Регистрационный номер обязательно должен указываться во всех объявлениях на площадках вроде Airbnb и Booking.com.
- Подача заявления — онлайн, вместе с пакетом документов на объект
- Госпошлина — €222, регистрация действует 3 года
- Срок рассмотрения — около месяца
- Штраф за работу без регистрации — до €5 000, лишение свободы до 1 года, плюс €200 за каждый день продолжающегося нарушения
С 20 мая 2026 года на Кипре, как и во всём Евросоюзе, начинает действовать регламент ЕС 2024/1028 об обмене данными по краткосрочной аренде — платформы обязаны передавать данные о бронированиях и доходах Заместителю министра туризма. Это заметно повышает прозрачность доходов от посуточной аренды для налоговой и делает регистрацию объекта не формальностью, а практической необходимостью.
Налогообложение дохода от аренды в 2026 году
С 1 января 2026 года на Кипре действует налоговая реформа, которая заметно снизила нагрузку на арендодателей. Специальный сбор на оборону (СОБ), которым отдельно облагался доход от аренды у налоговых резидентов-домицилов, с этой даты отменён. Доход от аренды теперь облагается только в рамках обычной прогрессивной шкалы подоходного налога.
| Годовой доход | Ставка |
|---|---|
| До €22 000 | 0% |
| €22 001–32 000 | 20% |
| €32 001–42 000 | 25% |
| €42 001–72 000 | 30% |
| Свыше €72 000 | 35% |
При расчёте налогооблагаемой базы действует вычет 20% от валового арендного дохода на условные расходы — то есть налогом облагаются только 80% полученной арендной платы. Дополнительно с дохода удерживается взнос в систему всеобщего здравоохранения (ГЕСИ) по ставке 2,65% — взносы перестают начисляться после того, как совокупный годовой доход превысит €180 000.
Пример: валовая аренда €15 000/год. Налогооблагаемая база после вычета 20% — €12 000, что полностью укладывается в необлагаемый порог €22 000 при отсутствии другого дохода на Кипре. К уплате останется только взнос ГЕСИ — 2,65% от €12 000, то есть около €318 в год.
Пример расчёта доходности
Объект: апартаменты в Лимасоле за €300 000, долгосрочная аренда
- Арендная ставка: €1 700/мес. × 11 месяцев (1 месяц простой) = €18 700
- Услуги управляющей компании (18%): −€3 366
- Налог на доход и взнос ГЕСИ: −€490
- Чистый доход: €14 844/год
- Доходность: 4.9% годовых
Доходность по городам
Лимасол
Деловой центр острова, самый ликвидный рынок долгосрочной аренды среди корпоративных арендаторов и экспатов
Долгосрочная: 5.5–7% годовыхЛарнака
Международный аэропорт рядом, растущий рынок первичного жилья с хорошим соотношением цены и арендной ставки
Долгосрочная: 4–5% годовыхПафос
Курортный город на западе острова — высокая заполняемость апрель–октябрь при посуточной аренде
Краткосрочная сезонная: до 6%Никосия
Столица и центр деловой жизни без туристического сезона — стабильный спрос на долгосрочную аренду от местных специалистов
Долгосрочная: 4–5% годовыхУправляющая компания
Большинство держателей ВНЖ, постоянно проживающих за пределами Кипра, передают объект в управление местной компании. Для долгосрочной аренды это поиск арендатора, подготовка договора и текущее взаимодействие — комиссия обычно 10–15% от арендного дохода. Для краткосрочной аренды в услугу дополнительно входят уборка между заездами, смена белья, встреча гостей и поддержание регистрации в реестре Заместителя министра туризма — здесь комиссия выше, 20–30% от оборота.
Условия ВНЖ Кипра через покупку недвижимости
