Инвестор, купивший недвижимость в Испании — будь то ещё действовавшая до апреля 2025 года golden visa или просто квартира на побережье как актив, — рано или поздно задаётся тем же вопросом, что и его коллега в Греции или на Кипре: сколько придётся отдать государству при продаже. В Испании ответ не зависит ни от моратория, которого здесь никогда не было, ни от того, сколько лет объект находился в собственности. Но у испанской системы есть своя особенность: часть налога изымается ещё на этапе сделки, до того как продавец вообще успевает подать декларацию.
Подробнее о ВНЖ Испании через недвижимость
1. Ставка 19% — одна для всех нерезидентов, независимо от страны
Закон о налоге на доходы нерезидентов (Королевский законодательный декрет 5/2004, статья 25.1.f) устанавливает единую ставку 19% на прирост капитала от продажи недвижимого имущества, расположенного в Испании. Это отличает прирост капитала от большинства других видов дохода нерезидента — например, от сдачи той же недвижимости в аренду, где ставка составляет 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии и 24% для всех остальных стран. Для прироста капитала от продажи недвижимости такого деления нет: ставка 19% применяется одинаково и к продавцу из Евросоюза, и к продавцу из страны, не входящей в ЕС или ЕЭЗ.
Holding-период здесь тоже не играет роли: в отличие от правил, действовавших в Испании до 2015 года, сегодня ставка не снижается в зависимости от того, сколько лет объект находился в собственности — один и тот же процент применяется к сделке, заключённой через год после покупки, и к сделке, заключённой через пятнадцать лет.
2. Как считается налогооблагаемая прибыль: без индексации на инфляцию с 2015 года
19% взимаются не с полной суммы сделки, а с разницы между стоимостью приобретения и стоимостью передачи объекта. Стоимость приобретения — это цена покупки плюс документально подтверждённые расходы на оформление: налог на передачу имущества (ITP) или НДС, если объект покупался новым, нотариальные и регистрационные сборы, юридическое сопровождение, а также затраты на доказанные улучшения объекта. Стоимость передачи — это цена продажи за вычетом расходов, которые понёс продавец: комиссии агентства, юридического сопровождения сделки.
С 1 января 2015 года коэффициенты индексации на инфляцию отменены. До реформы 2014 года (Закон 26/2014) цена покупки корректировалась на инфляцию за весь период владения — чем дольше владел объектом, тем меньше была облагаемая прибыль в реальном выражении. Сейчас этого механизма нет: облагается номинальная разница в евро между ценой продажи и ценой покупки, без поправки на инфляцию, даже если между сделками прошло пятнадцать и более лет.
Расходы на улучшение объекта и все затраты, уменьшающие облагаемую базу, принимаются в расчёт только при наличии подтверждающих документов — счетов-фактур, договоров, платёжных поручений. Это тот же принцип, что действует в Греции и на Кипре: без документов налоговая служба в расчёт их не возьмёт.
3. Удержание 3% у источника: механика сделки
Ключевое отличие испанской системы от греческой и кипрской — в том, что часть налога удерживается ещё до подачи декларации продавцом. В момент подписания нотариального акта купли-продажи покупатель обязан удержать 3% от полной цены сделки и в течение одного месяца перечислить эту сумму в налоговую службу (Агентство налоговой администрации, AEAT) по форме Modelo 211. Продавец получает на руки оставшиеся 97% цены в день сделки — удержанные 3% уходят напрямую в бюджет, минуя счёт продавца.
Это удержание — не отдельный налог, а авансовый платёж в счёт итогового обязательства по 19%. Сам продавец обязан в течение трёх месяцев после окончания месячного срока, отведённого покупателю на Modelo 211 (то есть фактически в пределах четырёх месяцев после сделки), подать собственную декларацию по форме Modelo 210, в которой рассчитывается реальная налогооблагаемая прибыль. Если 19% от реальной прибыли меньше удержанных 3% от полной цены сделки — а так происходит почти всегда, если прибыль не превышает примерно 16% от цены продажи, — разницу налоговая служба обязана вернуть. Если реальный налог оказывается выше удержанной суммы, продавец доплачивает разницу вместе с декларацией.
Возврат переплаты по 3% — самая долгая часть процесса. По оценке испанских налоговых консультантов, занимающихся сопровождением таких деклараций, типичный срок рассмотрения возврата Агентством налоговой администрации — от 6 до 12 месяцев с момента подачи Modelo 210, а при отсутствии у продавца истории ежегодных деклараций по владению объектом (Modelo 210 для условного дохода нерезидента-собственника) проверка может затянуться ещё больше. Официального гарантированного срока возврата испанское законодательство не устанавливает — это стоит учитывать при планировании, если вырученные от продажи средства нужны быстро.
4. Муниципальный налог plusvalía — отдельный платёж, тоже на ответственности покупателя
Помимо 19% прироста капитала и 3% удержания, при продаже испанской городской недвижимости взимается муниципальный налог на прирост стоимости городской земли (IIVTNU, в обиходе — «плюсвалия»). Это местный налог, который рассчитывает и собирает мэрия (ayuntamiento), а не государственная налоговая служба, и формально обязанность его уплаты лежит на продавце. Но если продавец — нерезидент, закон (статья 106.2 Сводного закона о местных финансах) делает покупателя «субститутом налогоплательщика»: на практике это означает, что именно покупатель должен удержать нужную сумму и перечислить её в мэрию, иначе долг по налогу привязывается к самому объекту.
После реформы 2021 года, принятой вслед за решением Конституционного суда Испании, продавец вправе выбрать один из двух способов расчёта — по объективной формуле на основе кадастровой стоимости земли и коэффициентов, устанавливаемых муниципалитетом, или по формуле фактического прироста стоимости — и применяется тот, что даёт меньшую сумму налога. Если объект продан дешевле, чем был куплен, налог не взимается вообще, но продажу всё равно необходимо задекларировать в мэрии — освобождение не действует автоматически.
5. Что нужно нерезиденту на практике
Помимо собственно налоговых платежей, продажа недвижимости нерезидентом в Испании требует нескольких процедурных шагов:
- НИЕ (NIE, номер идентификации иностранца) — обязателен для любой сделки с недвижимостью в Испании; у большинства владельцев уже есть этот номер с момента покупки, но его нужно держать действительным к моменту продажи
- Доверенность — позволяет провести сделку удалённо через представителя в Испании без личного присутствия продавца на подписании у нотариуса
- Сертификат налогового резидентства — документ из страны проживания продавца, который может понадобиться для подтверждения статуса нерезидента и применения правил IRNR, а не внутреннего испанского налога на доходы физических лиц (IRPF)
- Сроки деклараций — Modelo 211 подаётся покупателем в течение месяца после сделки, Modelo 210 продавцом — в течение следующих трёх месяцев; нарушение сроков со стороны продавца может повлечь пени на сумму доплаты
Если проданный объект был основанием для вида на жительство инвестора — а это касается только тех, кто успел получить испанскую golden visa до её закрытия 3 апреля 2025 года, — продажа может повлиять на статус ВНЖ отдельно от налоговых последствий. Этот вопрос по всем трём странам разобран в отдельном материале о продаже недвижимости после получения ВНЖ.
Можно ли продать недвижимость после получения ВНЖ
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Испанией и Россией формально не расторгнуто, но указом президента России от 8 августа 2023 года № 585 приостановлено действие его ключевых статей — 5–22 и 24, в том числе касающихся налогообложения доходов от недвижимого имущества и прироста капитала. На практике это означает, что даже после уплаты 19% в Испании доход от продажи объекта может подлежать отдельному декларированию и налогообложению по месту налогового резидентства продавца — по внутренним правилам этой страны, без учёта зачёта по соглашению.
Что это значит на практике
На сегодняшний день — 3 октября 2026 года — нерезидент, продающий недвижимость в Испании, платит 19% с реальной налогооблагаемой прибыли независимо от гражданства и срока владения объектом: ни моратория, как в Греции, ни сниженных порогов по сроку, как раньше, здесь нет. При этом ещё на сделке покупатель обязан удержать 3% от полной цены и перечислить их в налоговую — эта сумма засчитывается в счёт итогового налога при подаче декларации Modelo 210 в течение следующих трёх месяцев, а переплата возвращается, хоть и не быстро. Отдельно от этих двух платежей взимается муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía), обязанность по которому для сделки с нерезидентом закон перекладывает на покупателя. Перед сделкой имеет смысл свериться с испанским налоговым консультантом по точному расчёту облагаемой базы и срокам возврата удержанной суммы.
