Многие инвесторы ориентируются только на минимальный порог — €250 000 для Греции или €300 000 для Кипра — и не учитывают сопутствующие расходы. Реальная сумма выше примерно на €15 000–20 000 для Греции и на €20 000–24 000 для Кипра (в основном за счёт НДС на новостройку, который начисляется сверх порога в €300 000). Разберём каждую статью расходов.
Подробнее о программе Золотой визы Греции
Стоимость объекта
Минимальный порог — €250 000 (Греция, большинство регионов) или €300 000 (Кипр, только новостройка). На практике качественные объекты в востребованных локациях стоят €280 000–€500 000. Объект полностью сохраняет инвестиционную ценность и может приносить доход от аренды.
Налоги и сборы при покупке
Греция — налог на переход права собственности:
3.09% от стоимости объекта (3% налог + 0.09% муниципальный сбор). Для объекта €250 000 — около €7 725. НДС 24% на новостройки сейчас приостановлен до 31 декабря 2026 года — пока действует эта льгота, 3.09% платят все покупатели, независимо от того, новостройка это или вторичный рынок.
Кипр — НДС на новостройку:
Порог инвестиций €300 000 указывается без учёта НДС — налог начисляется сверх этой суммы. Стандартная ставка — 19%. При первой покупке жилья физлицом для личного проживания (это покрывает большинство заявителей по Правилу 6(2)) действует льготная ставка 5% на первые €350 000 стоимости — на объект €300 000 это добавляет около €15 000. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, а сбор за переход права собственности в Земельном департаменте не взимается, если уже уплачен НДС — эти статьи расходов для покупателей новостроек больше не существуют.
Нотариус и государственная регистрация
Нотариальное заверение договора и регистрация в кадастровом реестре обходятся в €1 500–2 500 (нотариус) и €1 000–1 500 (земельный реестр). Итого: €2 500–4 000 в среднем.
Юридическое сопровождение
Независимый адвокат для юридической проверки объекта и сопровождения сделки — обязательный элемент любой международной покупки. Стоимость: €3 000–5 000 в зависимости от сложности сделки и объёма работ.
Государственные пошлины за ВНЖ
Греция: €2 000 за основного заявителя + около €150 за каждого члена семьи. Кипр: около €500 за заявку. При семье из 4 человек суммарные пошлины составят €2 450 (Греция) или €2 000 (Кипр).
Сводная таблица расходов
| Статья расходов | 🇬🇷 Греция | 🇨🇾 Кипр |
|---|---|---|
| Объект недвижимости | от €250 000 | от €300 000 + НДС |
| Налог/НДС при покупке | ~€7 725 (3.09%, НДС приостановлен) | ~€15 000 (НДС 5%, льготная ставка) |
| Нотариус + реестр | €2 500–4 000 | €1 000–2 000 (сбор за переход права не взимается — НДС уже уплачен) |
| Юридическое сопровождение | €3 000–5 000 | €3 000–5 000 |
| Госпошлины за ВНЖ (семья 4 чел.) | €2 450 | ~€2 000 |
| Итого доп. расходы | ~€16 000–19 000 | ~€21 000–24 000 |
Ежегодные расходы на содержание
После получения ВНЖ владелец несёт ежегодные расходы. В Греции: налог на недвижимость (ENFIA, €300–1 500 в год в зависимости от объекта), коммунальные платежи (€1 200–2 400/год) и расходы на управляющую компанию при сдаче в аренду (15–25% от дохода). На Кипре налога на недвижимость нет с 2017 года — вместо него владелец платит только муниципальный сбор на инфраструктуру (€55–185/год) и коммунальные услуги (€1 200–3 600/год для квартиры 90 м²).
Итоговый вывод
Реалистичный бюджет для Греции — €266 000–270 000 на минимальном пороге. Для Кипра — €321 000–324 000, и здесь важно закладывать НДС на новостройку отдельной строкой сверх €300 000, а не считать, что порог уже включает все расходы. Грамотное планирование с учётом всех статей расходов позволяет избежать неприятных сюрпризов. Специалисты HomEU составят индивидуальную смету для вашего объекта на этапе консультации.
Объекты в рамках бюджета программы ВНЖ
