Покупка недвижимости в Греции — не только инструмент получения ВНЖ, но и долгосрочная инвестиция. Чтобы корректно оценить финансовую модель, важно заранее понимать полную налоговую нагрузку: при покупке, в период владения, при сдаче в аренду и при продаже объекта.
Подробнее о программе Золотой визы Греции
1. Налоги при покупке
При приобретении объекта вместо НДС взимается налог на переход права собственности. До конца 2026 года действует льготная ставка.
| Налог | Ставка |
|---|---|
| Налог на переход права собственности | 3% |
| Муниципальный сбор | 0,09% |
| Итого | 3,09% |
Дополнительные расходы при сделке — нотариус, регистрация, юрист и риелтор — составляют около 5% от стоимости объекта. Таким образом, совокупные расходы при покупке достигают порядка 8% сверх цены.
До 31 декабря 2026 года НДС на покупку недвижимости не взимается — действует освобождение, введённое правительством Греции для поддержки рынка.
2. Ежегодный налог на владение — ENFIA
ENFIA (Единый налог на недвижимость) уплачивается ежегодно всеми собственниками объектов в Греции — как резидентами, так и нерезидентами.
- Основная часть: от 2 до 16 € за квадратный метр в зависимости от локации, года постройки и назначения объекта
- Муниципальная надбавка: 0,025–0,035% от кадастровой стоимости
- Скидка 20% с 2025 года — для жилья физических лиц стоимостью до 500 000 € при наличии страховки от стихийных бедствий
Для компаний, владеющих недвижимостью в Греции, дополнительно взимается SRET — специальный налог по ставке 15% от кадастровой стоимости. Он не применяется при раскрытии бенефициаров или если основной доход компании связан с активной деятельностью.
3. Налог на арендный доход
Инвесторы по программе «Золотой визы» вправе сдавать объект в долгосрочную аренду (от 12 месяцев). Доход от аренды облагается налогом в Греции по следующим правилам.
| Годовой доход | Ставка |
|---|---|
| До 12 000 € | 15% |
| 12 001 – 35 000 € | 35% |
| Свыше 35 000 € | 45% |
С апреля 2026 года введён вычет 5% расходов на содержание объекта — при условии, что арендные платежи проходят через банковский счёт. Для компаний ставка фиксированная — 22%, при этом все расходы на содержание принимаются к вычету в полном объёме.
Льгота для новых арендодателей: жильё площадью до 120 м², выведенное на рынок долгосрочной аренды впервые, освобождается от налога на арендный доход на 3 года (с 2025 года).
4. Налог на прирост капитала при продаже
При продаже объекта с прибылью возникает налог на прирост капитала. Для физических лиц действует временное освобождение.
- Физические лица: до конца 2026 года налог не взимается (действует мораторий). После его окончания ставка составит 15% от разницы между ценой продажи и ценой покупки
- Юридические лица: 22% от разницы между ценой продажи и балансовой стоимостью объекта
5. Налог на наследство
При переходе объекта по наследству применяются прогрессивные ставки, зависящие от степени родства и стоимости имущества.
| Категория наследников | Необлагаемый минимум | Ставка |
|---|---|---|
| Супруг/дети/родители | 150 000 € на человека | 0–10% |
| Братья, сёстры, внуки | 30 000–200 000 € | 5–20% |
| Прочие лица | 6 000 € | 20–40% |
Смотреть объекты недвижимости в Греции
Итоговая налоговая нагрузка: пример расчёта
Для ориентира рассмотрим объект стоимостью 400 000 € в Афинах, площадью 150 м², сдаваемый в долгосрочную аренду за 1 500 € в месяц (18 000 € в год).
| Налог | Сумма в год |
|---|---|
| При покупке (3,09%) — единоразово | ≈ 12 360 € |
| ENFIA (≈ 6 €/м² × 150 м²) | ≈ 900 € |
| Налог на аренду (18 000 €: 15% с 12 000 € + 35% с 6 000 €) | ≈ 3 900 € |
| Чистый доход от аренды после налогов | ≈ 14 100 € |
Греция не имеет соглашения об избежании двойного налогообложения с Россией с 2023 года. При этом налоги, уплаченные в Греции, в ряде случаев могут учитываться по законодательству страны резидентства инвестора — уточняйте детали у налогового консультанта.
