Греция, Кипр и Испания регулярно оказываются в шорт-листе инвесторов из России, Казахстана и других стран СНГ, выбирающих вид на жительство в Евросоюзе через покупку недвижимости. Но с апреля 2025 года прямое сравнение этих трёх стран перестало быть сравнением «яблок с яблоками»: Испания закрыла золотую визу через недвижимость, и её место заняли программы, основанные на подтверждённом доходе, а не на инвестиции. Разбираем, что предлагает каждая страна сегодня и как выбрать между ними.
Важно. Испанская золотая виза через покупку недвижимости прекратила приём заявок 3 апреля 2025 года (Органический закон 1/2025). Инвесторы, уже получившие статус ранее, сохраняют право на продление, но для новых заявителей путь через недвижимость в Испании закрыт. Ближайшая по духу альтернатива — виза для цифровых кочевников или виза без права работы (non-lucrative visa), обе рассмотрены ниже.
Золотая виза Греции ВНЖ Кипра ВНЖ Испании
Сравнительная таблица
| Критерий | 🇬🇷 Греция | 🇨🇾 Кипр | 🇪🇸 Испания |
|---|---|---|---|
| Способ получения | Инвестиции в недвижимость | Инвестиции в недвижимость | Подтверждённый доход |
| Минимальный порог | от €250 000 | от €300 000 + НДС | от €2 400 / мес |
| Тип статуса | Временный (5 лет) | Постоянный (бессрочно) | Временный (1–3 года) |
| Требование проживания | Нет | Визит раз в 2 года | Да, фактическое |
| Доступ в Шенген | ✅ 26 стран | ❌ Только ЕС | ✅ 26 стран |
| Срок оформления | 3–6 месяцев | 2–4 месяца | 20 дней – 2 месяца |
| Налог на доход | 22% (корп.) | 15% (корп.) | 24% фикс. / до 47% |
| Налог на наследство | Есть | Отсутствует | Есть (региональный) |
| Путь к гражданству | 7 лет | 7 лет | 10 лет |
Показатели округлены и приведены для основного, наиболее массового сценария каждой программы; точные условия зависят от индивидуальных обстоятельств заявителя.
Греция: золотая виза через недвижимость
Греческая программа остаётся самой доступной по порогу входа среди шенгенских стран. Минимальная сумма зависит от типа объекта и региона: €250 000 — для реконструкции промышленных или коммерческих зданий под жильё (без ограничений по региону), €400 000 — для стандартной жилой и коммерческой недвижимости в большинстве регионов, €800 000 — в Афинах, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек. Вид на жительство выдаётся на 5 лет и продлевается при сохранении инвестиции, требования к проживанию нет, а статус даёт безвизовый доступ в 26 стран Шенгенской зоны.
Кипр: постоянный вид на жительство (категория 6.2)
Кипрская программа — это не временный, а сразу постоянный статус: разрешение выдаётся бессрочно и не требует ежегодного продления. Минимальный порог — от €300 000 плюс НДС в новостройку от застройщика (вторичный рынок не подходит), а также подтверждённый годовой доход от €50 000 из источников за пределами Кипра. Для сохранения статуса достаточно посещать остров не реже одного раза в два года. Ключевой минус для тех, кому важна свобода передвижения по Европе, — Кипр не входит в Шенгенскую зону, только в ЕС.
Испания: доход вместо инвестиции в недвижимость
После закрытия золотой визы у Испании остались три открытых пути ВНЖ, ни один из которых не требует покупки недвижимости:
- Виза для цифровых кочевников — для удалённых сотрудников иностранных компаний и фрилансеров с зарубежными клиентами. Доход от €2 849 в месяц на основного заявителя (2026 год, 200% минимальной заработной платы Испании), доступ к льготному налоговому режиму «закона Бэкхэма» — 24% вместо прогрессивной шкалы до 47%.
- Виза без права работы (non-lucrative visa) — для тех, кто живёт на пассивный доход, сбережения, пенсию или аренду недвижимости за пределами Испании, без права работать на испанские компании. Доход от €2 400 в месяц на основного заявителя (400% IPREM, 2026 год).
- Виза предпринимателя — для тех, кто запускает в Испании бизнес, признанный «представляющим общий экономический интерес».
Все три программы дают доступ в Шенгенскую зону, но, в отличие от Греции и Кипра, требуют фактического проживания в Испании для сохранения и продления статуса — это принципиально другой формат ВНЖ, ближе к переезду, чем к пассивной инвестиции.
Если цель — именно инвестиция в недвижимость с получением ВНЖ, а не переезд с фактическим проживанием, из трёх стран сегодня этот сценарий реализуем только в Греции и на Кипре. Недвижимость в Испании при этом остаётся доступной для покупки как актив — просто отдельно от визового статуса.
Кому что подходит
Выбирайте Грецию, если:
- Важен доступ в Шенген при минимальном бюджете
- Нужен широкий выбор объектов на первичном и вторичном рынке
- Не планируете постоянно проживать в стране
Выбирайте Кипр, если:
- Нужен постоянный статус без продления каждые несколько лет
- Важна налоговая оптимизация и низкая корпоративная ставка
- Доступ в Шенген не является приоритетом
Выбирайте Испанию, если:
- Планируете реально жить в стране, а не только владеть активом
- Есть подтверждённый удалённый доход или сбережения, но нет €250 000+ на недвижимость
- Готовы к требованию фактического проживания для продления статуса
Все три программы — рабочие инструменты для получения европейского статуса, но решают разные задачи. Специалисты HomEU помогут сопоставить условия с вашей ситуацией — бюджетом, целью инвестиции и планами на проживание — и подобрать оптимальный вариант.
Смотреть объекты в Греции и на Кипре
