Покупка недвижимости в Греции или на Кипре почти всегда требует локального банковского счёта — через него проходит сама сделка, с него платится ежегодный налог на недвижимость, коммунальные услуги и страховка объекта. При этом счёт для нерезидента — это не формальность на десять минут: банкам обеих стран нужен налоговый номер, доказательства источника средств и, для отдельных категорий заявителей, дополнительная проверка по антиотмывочным процедурам. Разбираем, что нужно на практике в 2026 году в Греции и на Кипре, чем требования банков отличаются от требований к получению самого налогового номера, и на что стоит обратить внимание держателям российского паспорта.
Греция: сначала АФМ, потом банк
Прежде чем идти в банк, нерезиденту нужен АФМ (Tax Registry Number) — девятизначный греческий налоговый номер. Без него ни один банк счёт не откроет, а сама сделка с недвижимостью в Греции без АФМ невозможна в принципе. Получить номер можно, не приезжая в страну: заявление подаётся через видеозвонок в системе myAADElive независимого налогового органа AADE или на портале Gov.gr, либо очно в любой DOY (налоговой инспекции) при личном визите. Номер выдаётся бесплатно.
- Назначение налогового представителя (форма M7) больше не является обязательным для всех нерезидентов — с недавних реформ AADE заявитель может вместо этого указать, что согласен получать официальные уведомления по собственным контактным данным. На практике представителя в Греции всё равно часто рекомендуют назначать, потому что налоговой нужен кто-то, кто физически находится в стране
- Действующий загранпаспорт — основной документ, удостоверяющий личность, при подаче на АФМ
Когда АФМ на руках, можно открывать счёт. Крупные банки — National Bank of Greece, Alpha Bank, Eurobank, Piraeus Bank — работают с нерезидентами, но набор документов у каждого банка немного свой, и итоговый список стоит уточнять непосредственно перед визитом.
| Документ | Комментарий |
|---|---|
| Загранпаспорт | Основное удостоверение личности |
| АФМ | Обязателен для открытия счёта в любом греческом банке |
| Налоговый номер страны налогового резидентства | Нужен для отчётности по CRS/автоматическому обмену налоговой информацией |
| Подтверждение адреса за рубежом | Счёт за коммунальные услуги или аналог не старше 3 месяцев |
| Форма W-9 или W-8BEN | Если есть признаки налоговых обязательств перед США (гражданство, грин-карта) |
| Подтверждение источника средств | Справка о доходах, выписка со счёта, документы о продаже актива — конкретный набор определяет банк |
Часть греческих банков позволяет частично пройти идентификацию удалённо через сервис eGov KYC по кодам TAXISnet, но открытие счёта «с нуля» без визита в отделение для заявителя без греческого ВНЖ на практике остаётся исключением, а не правилом — итоговое подписание документов обычно требует личного присутствия в отделении.
Кипр: TIC вместо АФМ, но логика та же
На Кипре аналог греческого АФМ называется TIC (Tax Identification Code) — девятизначный код, который Налоговый департамент присваивает как резидентам, так и нерезидентам с любой связью со страной: владением недвижимостью, доходом с острова или открываемым банковским счётом. С января 2024 года приём бумажных заявлений в районных налоговых офисах прекращён — регистрация идёт исключительно через портал Tax For All (taxforall.mof.gov.cy) по форме TD.2001.
- Для нерезидента нужна копия официального документа из страны проживания, подтверждающего его собственный налоговый номер, ИНН или номер социального страхования, фотография и сопроводительное письмо с объяснением цели регистрации на Кипре
- Срок выдачи — обычно несколько рабочих дней после подачи полного пакета через портал
С TIC на руках заявитель обращается в банк. Крупнейшие банки острова — Bank of Cyprus, Hellenic Bank и ряд более мелких игроков — стандартно запрашивают удостоверение личности, подтверждение адреса (нередко два документа: например, счёт за коммунальные услуги и договор аренды), подтверждение источника и происхождения средств, налоговую информацию по месту резидентства и самозаявление по FATCA/CRS.
| Документ | Комментарий |
|---|---|
| Загранпаспорт | Для граждан не из ЕС банки обычно требуют нотариально заверенную копию |
| TIC | Кипрский налоговый номер, оформляется до или в процессе открытия счёта |
| Подтверждение адреса | Как правило, два документа: счёт за коммунальные услуги и договор аренды/владения |
| Источник и происхождение средств | Справка о доходах, трудовой договор, документы по сделке продажи или наследству |
| Самозаявление FATCA/CRS | Указывается страна налогового резидентства и соответствующий налоговый номер |
| Цель открытия счёта | Личные сбережения, расчёты по сделке с недвижимостью, международные переводы и т.п. |
По оценке практикующих на Кипре консультантов, при полном и корректном пакете документов открытие счёта занимает от одной до трёх-четырёх недель — быстрее, чем на материке Греции, зависит преимущественно от загруженности конкретного отделения и полноты первично поданных документов.
Кипрские банки вправе отказать без объяснения причин. Это прямо прописано в их собственной политике KYC («знай своего клиента») и не считается нарушением — банк может запросить дополнительные документы или отклонить заявку по собственной оценке риска, никак это не аргументируя.
Ограничение ЕС на депозиты граждан России: что реально действует
С 2022 года в отношении держателей российского паспорта действует отдельное правило, актуальное для обеих стран как членов ЕС. Статья 5b Регламента Совета ЕС № 833/2014 (в редакции Регламента 2022/1269) запрещает кредитным организациям в Евросоюзе принимать депозиты от граждан России и резидентов России сверх 100 000 € в одном банке. Ограничение действует независимо от места фактического проживания гражданина России.
Ключевое исключение: правило не распространяется на граждан России, которые одновременно являются гражданами страны ЕС/ЕЭЗ или Швейцарии, либо имеют вид на временное или постоянное жительство в одной из этих стран. Инвестиционный ВНЖ, полученный через покупку недвижимости в Греции или на Кипре, формально снимает это ограничение для его держателя.
Отдельно от лимита на депозиты стоит вопрос практического доступа к банку как таковому. С 2022 по 2026 год крупные кипрские банки последовательно ужесточали проверку клиентов из России и Беларуси: сообщалось, что банки первого эшелона на острове на этапе комплаенса массово отклоняют заявки бенефициаров из этих стран, а весной 2024 года Bank of Cyprus закрыл порядка четырёх тысяч счетов российских граждан. 13 марта 2026 года Европейская комиссия опубликовала официальные разъяснения к статье 5b(2) Регламента 833/2014, прямо указав, что само по себе российское гражданство не является основанием для закрытия счёта, а действующий вид на жительство должен защищать клиента от автоматической блокировки. На практике же наличие ВНЖ через недвижимость и подтверждённая связь со страной (сама покупка объекта, коммунальные платежи, налоговая история) заметно облегчают прохождение проверки — как на Кипре, так и в Греции.
Греция и Кипр рядом: в чём разница на практике
| Параметр | Греция | Кипр |
|---|---|---|
| Налоговый номер | АФМ, выдаёт AADE | TIC, выдаёт Налоговый департамент через Tax For All |
| Подача на номер удалённо | Да — видеозвонок myAADElive или Gov.gr | Да — портал Tax For All |
| Стоимость получения номера | Бесплатно | Бесплатно |
| Открытие счёта без визита в страну | На практике почти всегда нужен личный визит | Возможно чаще, но зависит от конкретного банка |
| Срок открытия счёта | Индивидуально, зависит от банка и полноты пакета | Ориентировочно 1–4 недели по практике консультантов |
| Лимит депозита для граждан РФ без ВНЖ ЕС | 100 000 € на банк (Регламент ЕС 833/2014) | 100 000 € на банк (тот же регламент) |
Общий вывод одинаков для обеих стран: банковский счёт стоит открывать не в последний момент перед сделкой, а заранее, как отдельный этап подготовки — получить налоговый номер, собрать подтверждение источника средств и адреса, и только затем идти в отделение. Инвестор, который приходит в банк с уже оформленным АФМ или TIC и полным пакетом документов, проходит проверку заметно быстрее, чем тот, кто пытается сделать всё одновременно со сделкой по недвижимости.
