Кипр остаётся одной из самых мягких налоговых юрисдикций Евросоюза для владельцев недвижимости: здесь нет налога на наследство, с 2017 года отменён ежегодный государственный налог на владение, а с 1 января 2026 года вступила в силу масштабная налоговая реформа — отменены гербовый сбор на договоры и специальный оборонный взнос с арендного дохода. Разбираем, что и сколько платит инвестор на каждом этапе — от покупки до продажи объекта.
Подробнее о программе ВНЖ Кипра через недвижимость
1. Налоги при покупке
При покупке объекта на Кипре в зависимости от его статуса уплачивается либо пошлина за передачу права собственности (transfer fee) в Земельный кадастр, либо НДС — эти два платежа не суммируются.
| Платёж | Ставка |
|---|---|
| Пошлина за передачу права (вторичный рынок, без НДС) — до 85 000 € | 1,5%* |
| 85 001 – 170 000 € | 2,5%* |
| свыше 170 000 € | 4%* |
| Новостройка с уплатой НДС | пошлина = 0%, НДС 19% (или 5% для основного жилья) |
* Ставки приведены уже с учётом постоянной 50%-й скидки, которая действует для объектов вторичного рынка (не облагаемых НДС). Базовая шкала Департамента земель и кадастра — 3% / 5% / 8% для тех же диапазонов стоимости.
Стандартная ставка НДС на покупку новостройки — 19%. Для покупки единственного основного жилья действует льготная ставка 5% — на первые 130 м² и первые 350 000 € стоимости объекта (при общей площади не более 190 м² и цене сделки не выше 475 000 €); превышение облагается по полной ставке 19%. Для части покупателей, успевших подать документы до изменения правил в 2023 году, до 31 декабря 2026 года продлён переходный режим со льготным порогом в 200 м².
С 1 января 2026 года гербовый сбор на договоры купли-продажи недвижимости полностью отменён (ранее — 0,15–0,2% от суммы сделки, до 20 000 € максимум). Дополнительные расходы при сделке — юрист и агентство недвижимости — на практике составляют порядка 3–5% от стоимости объекта.
2. Ежегодный налог на владение
Государственный налог на недвижимое имущество (Immovable Property Tax) на Кипре отменён с 1 января 2017 года и с тех пор не взимается. Ежегодно собственники платят только два небольших местных сбора.
- Муниципальный налог: устанавливается местным муниципалитетом, обычно порядка 0,1–0,25‰ от стоимости объекта плюс отдельные сборы за вывоз мусора и уличное освещение
- Сбор канализационного управления (Sewerage Tax): 0,03–0,035‰ от стоимости объекта по оценке 1980 года — при подключении к централизованной канализации
- Итого на практике: для среднего жилого объекта совокупные годовые местные сборы обычно не превышают 200–500 €
3. Налог на доход от аренды
Отдельной ставки для арендного дохода на Кипре нет — он облагается по общей прогрессивной шкале НДФЛ физического лица после вычета условных расходов на содержание.
| Годовой доход | Ставка (с 2026 г.) |
|---|---|
| До 22 000 € | 0% |
| 22 001 – 32 000 € | 20% |
| 32 001 – 42 000 € | 25% |
| 42 001 – 72 000 € | 30% |
| Свыше 72 000 € | 35% |
Из валового арендного дохода вычитается 20% как условные расходы на содержание (без подтверждения документами), и по прогрессивной шкале выше облагается остаток. Дополнительно с валовой суммы аренды уплачивается взнос в Общегосударственную систему здравоохранения (GESY/GHS) — 2,65% (в пределах общего годового лимита дохода 180 000 € на человека).
С 1 января 2026 года специальный оборонный взнос (Special Defence Contribution), которым ранее облагался арендный доход — фактически 2,25% (3% от 75% валовой суммы) для налоговых резидентов Кипра, — полностью отменён. Это одно из главных изменений налоговой реформы 2026 года.
4. Налог на прирост капитала при продаже
При продаже недвижимости с прибылью взимается налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) по фиксированной ставке, но с существенными необлагаемыми минимумами, увеличенными с 2026 года.
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Ставка налога | 20% от прибыли |
| Общий необлагаемый минимум (раз в жизни) | 30 000 € |
| Продажа основного жилья (владение и проживание от 5 лет) | 150 000 € |
| Продажа сельскохозяйственной земли фермером | 50 000 € |
Необлагаемые минимумы даются каждому физическому лицу один раз в жизни (совокупно на все продажи, а не на каждую сделку) и не суммируются между категориями. Прибыль считается как разница между ценой продажи и ценой покупки с учётом инфляционной индексации и документально подтверждённых расходов на улучшение объекта.
Смотреть объекты недвижимости на Кипре
5. Налог на наследство
Налог на наследство на Кипре отменён с 1 января 2000 года и ничем не заменён — он не взимается ни с граждан Кипра, ни с иностранцев, домицилированных в стране или владеющих там недвижимостью. При этом наследник платит сбор за перерегистрацию права собственности в Земельном кадастре (Land Registry) — ставка зависит от степени родства с умершим, а стоимость объекта для расчёта фиксирована по состоянию на 1 января 2013 года.
| Степень родства | Ставка сбора за передачу |
|---|---|
| От родителей к детям | 0% (освобождено) |
| Между супругами | 0,01% |
| Между родственниками до 3-й степени родства | 0,01% |
| Попечителям (trustees) | €50 |
Для сравнения: при обычной покупке на вторичном рынке (не по наследству) титульный сбор составляет 3–8% от стоимости объекта, с возможностью снижения на 50%. Наследники платят на порядок меньше — фактически символическую сумму.
Итоговая налоговая нагрузка: пример расчёта
Для ориентира рассмотрим объект вторичного рынка (без НДС) стоимостью 400 000 € в Лимасоле, площадью 150 м², сдаваемый в долгосрочную аренду за 1 500 € в месяц (18 000 € в год) — единственный источник дохода инвестора на Кипре.
| Платёж | Сумма |
|---|---|
| Пошлина при покупке (1,5% + 2,5% + 4% по диапазонам) — единоразово | ≈ 12 600 € |
| Местные сборы (муниципалитет + канализация) — в год | ≈ 300 € |
| Налог на аренду (18 000 € минус 20% вычет = 14 400 € — в пределах необлагаемого порога 22 000 €) | 0 € |
| Взнос GESY на аренду (2,65% от 18 000 €) | ≈ 477 € |
| Чистый доход от аренды после обязательных платежей | ≈ 17 523 € |
Расчёт налога на аренду упрощён и верен только при условии, что у инвестора нет других источников дохода на Кипре — весь необлагаемый минимум 22 000 € в этом случае «занят» рентой. Если у собственника уже есть другой налогооблагаемый доход на Кипре, аренда добавится к нему и будет обложена по соответствующей более высокой ставке шкалы. Точный расчёт всегда стоит уточнять у местного налогового консультанта с учётом статуса налогового резидентства.
